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作者:时尚 来源:焦点 浏览: 【大中小】 发布时间:2024-05-05 17:30:24 评论数:
9月26日,中国字长微信公众号“香帅的房价副总金融江湖”发表了万科高级副总裁谭华杰所著的一篇万字长文——《从大周期到小周期的前夜——理解中国房地产价格的框架》。文中,到顶谭华杰宏观分析了过去十多年中国房地产的科文解走势。
文章指出,裁万75%左右的析走18-10-5 fertilizer suppliers城镇化率是一个国家经济发展一次性大周期的临界点 ,而中国目前的中国字长城镇化率是56%,还在高速增长期之内 。房价副总除非未来几年房价出现过于猛烈的到顶上涨 ,导致大周期终点提前出现,科文解否则中国房价出现整体性崩盘大跌的裁万可能性较低。
此外 ,析走作者亦表示 ,中国字长北京、房价副总上海两个城市的到顶房屋需求会比纽约更加旺盛 ,但北京 、上海的房屋供应能力却比不上纽约 。纽约是全球房价的锚,房价超过纽约是风险的开始 ,房价大幅超过纽约则是泡沫加剧的开始,是逐步赶顶的信号。
以下为文章全文:
一、理解房地产价格的“大周期”和“小周期”
目前围绕中国房地产市场,有诸多无法达成共识的无效争论。一个很大的原因 ,是试图用“小周期”时代的逻辑去理解“大周期”阶段的问题。
在开始讨论之前 ,我们先要厘清一个问题——房地产是否真的存在周期 ?这取决于我们如何理解“周期”这个词语 。如果按照“周期性函数”的数学定义(要求其震荡具有稳定或有序的规律性) ,可以肯定地说,迄今为止提出的所有房地产周期理论都无法通过实证检验 。但如果我们根据“收敛定理”的定义,认为任何“可积且可导”的曲线,均可分解为谐波组合,那么一切连续波动的图形均具有周期性 。因此 ,我们可以将房地产周期视作一种“景气循环” ,有一定的规律可循,但进行基数性量化较为困难 。
下面我们从国际比较的角度来看看,美国等发达国家的房价过去近百年来涨幅到底是多少?中国的房价涨幅与发达国家过去相比 ,到底算不算太大 ?
1.美国经验
在我们的视野范围内 ,目前尚未见任何经济体 ,有长达百年的可信、整体性 、连续、电子化房价数据。相对来说,美国数据质量较高 ,但符合上述条件的数据 ,也只能追溯到1950 年。与中国不同,美国有每套总价数据和成交套数 ,但没有平米数据,organic water soluble fertilizer suppliers manufacturers而中国则是有平米数据,而没有套的数据 。
下面两张图表分别描述从1950 年到2015年,美国住宅每套的均价和每年的价格涨幅 :
从这两张图中可以读出一些信息 :从美国房地产市场历史数据看,房价长期上涨 、易涨难跌 。在过去66 年 ,美国房产只在1970、1991-1992 和2008-2011 期间三次下跌,其他年份全部上涨 。同时 ,也并没有发现明显的周期性规律。每次(房产地)景气循环的时长和幅度 ,并无统一的规律。
如果我们将房地产均价 、消费物价、和名义GDP增速放在一起比较 ,可以得到以下这张图 :
从这张图可以看出 ,从1950年到2015年 ,美国房价上涨24.8 倍 ,同期消费物价指数上涨9.95 倍 ,名义GDP 上升28.33 倍 。也就是说 ,长期来看 ,美国房价跑赢CPI,但略输给名义GDP 。另外一个有趣的观察就是,这三条曲线从未交叉,并保持基本类似的走势,也就是说,美国的房价 、物价水平 ,和经济体的名义增长水平是同向变动 ,高度相关的。其中有一个非常重要的分界点,就是1980-1982 年左右。之前三条曲线都呈现总体上行态势 ,而之后则转向下行 。这个点,就可以看作区分美国经济“大周期”和“小周期”阶段的分界点 。
事实上,从历史数据看 ,几乎每个经济体都有一个类似的分界点。也就是说,每个经济体在其发展史上 ,几乎都有(且仅有)一个经济快速发展 、房价持续快速上涨的“大周期” 。在这个大周期结束后,则进入总体平缓、短期波动的“小周期”时代。
2.日本经验
与美国不同,日本没有全国房价的统计数据 ,但有地价数据 。nitrogen organic fertilizer suppliers从下图可以看出 ,相对于美国,日本的这个分界点要锋利得多 ,在1990-1992年期间 ,日本开始从经济快速发展、房价持续快速上涨的“大周期”转入入总体平缓、短期波动的“小周期”时期。
从美日以及其他很多经济体的经验来看 ,从大周期转向小周期的原因主要是“城市化”。在城市化基本完成后,一般经济高速增长会结束,住房需求基本得到满足 ,新增住房需求减少,存量交易、二手交易成为不动产市场的主流 。如果从定量分析来看,日本分界点(1992年)的城镇化率是77.6%,而美国分界点(1982 年)的城市化率是74%,非常接近(考虑到日本的最新城镇化率高于美国,二者之间的差异就更小),也就是说 ,75%左右的城镇化率是一个国家经济发展一次性大周期的临界点。因此,许多在小周期内有效的逻辑 ,对这么一个一次性的大周期阶段并不适用。
以日本1955-1974 年地价增速为例 ,这20年间日本地价基本年涨幅都超过10% ,平均在20%左右,部分年份超过35%,远远超过了同期日本人均GDP 、人均收入的增速 。
为什么不动产价格增速可能在一定时间内远超经济、收入增速呢?原因有二 。首先 ,在经济高速增长之前 ,房价往往有一个“唤醒期” ,一开始国内居民不会意识到未来房价可能出现大幅增长 ,而导致房价涨幅低于经济增速,这些累积的落差,在之后都会被补齐。其次 ,在经济高速增长刚刚结束的时候,房价仍会保持惯性上行。(关于后一个因素,在下一段我们可以分析得更深入一点。)
第二个论述则是“房价收入比、房价租金比(租金收益率)有一定的稳定、合理区间”。
对于小周期阶段,这个逻辑基本是成立的 。我们先来看房价租金比(租金收益率)。比如说,当不动产市场进入稳定阶段后,nitrogen organic fertilizer factories理论上,房价租金比(租金收益率)不会太高也不会太低。如果房价过高 ,导致房价租金比过高或者租金收益率过低 ,那么会产生两个市场反应:(1)出租房屋的供应方无法达到必要收益率,会售出房屋(增加房价市场的供应)、结束出租(减少租金市场的供应);(2)出租房屋的需求端,本来打算买房的家庭会觉得租房比买房划算,从而选择停止购房(减少房价市场的需求),转向租房(增加租金市场的需求)。反之亦然。这个矫正机制 ,会让房价租金比(租金收益率)保持在相对平稳的水平上。
从下图可以看出,从1998到2008年,日本东京地价继续下跌了30%多,但房价租金比则始终保持稳定 。同样的,从1982年到2015年,美国新房价格涨幅有频繁变动,但租金收益率却相当稳定。
但是,这一规律在大周期阶段并不适用。以日本为例 :在1970-1997年期间,日本房价租金比指数在100到200之间,有接近一倍的变动幅度 。其变动方向,与地价指数基本保持一致。
理解了房价租金比(租金收益率)变动规律的 ,我们就能理解房价收入比,也是同样的逻辑 。很多人将“房价收入比”作为衡量一个地区房价是否合理的最好指标,这个理解是有问题的。
首先,房价收入比并不是一个经济学指标 ,或者不动产市场指标 ,而是一个社会学指标,可理解为“购房痛苦指数”。房价收入比越高,意味着城市居民要获得一套自有住房就越困难 ,需要在其他方面做出的牺牲就越大 。
其次,房价收入比和房价租金比是类似指标 。租房是一种消费 ,家庭收入中可用于租房的比例是有合理上限的。预算约束会使得收入对租金构成有效限制。因此,房价租金比越高,一般房价收入比也就越高 。这两个指标是重复的。
再次 ,从数据质量来看 ,房价收入比远不如房价租金比 。nitrogen organic fertilizer supplier房价的测量对象是房屋,而收入的测量对象是家庭。由于房屋的面积、质素有很大的差别,使得统计房价收入比较为困难。而房价租金比的测量对象 ,分子分母都是房屋